Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) versus Akta Jual Beli (AJB)

Diantara kita mungkin masih sedikit rancu dalam memahami perbedaan antara Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan Akta Jual Beli (AJB), hal tersebut sangatlah wajar mengingat secara sekilas keduanya mempunyai makna harfiah yang hamper sama. Namun secara yuridis memiliki dampak hukum yang berbeda.

Idealnya sebuah perjanjian untuk pelepasan hak atas tanah harus memenuhi kriteria terang dan tunai, sebagaimana ketentuan hukum adat yang diakomodir dalam Pasal 5 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga. Apabila harga tanah yang disepakati belum dibayar lunas oleh pembeli, maka sisa harga yang belum dibayar akan menjadi hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli.

Bila persyaratan terang dan tunai telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat mengikatkan diri dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, yang merupakan instrument untuk proses pelepasan hak tanah untuk permohonan penerbitan sertipikat tanah, maupun balik nama sertipikat tanah, dengan terlebih dahulu membayar kewajiban pajak kepada Negara (Pajak Penghasilan (PPH) untuk penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) untuk Pembeli) sebagaimana ketentuan Undang-Undang Nomor 28 tahun tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah.

Sedangkan untuk kasus transaksi jual beli tanah yang belum memenuhi persyaratan terang dan tunai, maka instrument hukum yang digunakan adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dilakukan dihadapan Notaris. Model perjanjian ini banyak dilakukan oleh para pihak yang dalam pembayaran transaksinya dilakukan secara bertahap (cicilan), ataupun pihak pembeli yang merupakan seorang player tanah yang mendapat keuntungan dari transaksi jual-beli tanah (bukan end-user tanah untuk penerbitan sertipikat)

Kelebihan dari instrument PPJB (yang lazimnya diikuti dengan surat kuasa menjual dari Penjual kepada Pembeli untuk pelaksanaan AJB) adalah dapat mengakomodir perjanjian dari para pihak meskipun kondisi keuangan tidak memungkinkan. Selain itu dalam PPJB para pihak tidak perlu melakukan pembayaran pajak (PPH dan BPHTB), cukup membayar jasa notaris yang mengacu pada ketentuan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Undang-Undang Jabatan Notaris.

Namun kelemahan dari instrument PPJB adalah tidak dapat digunakan sebagai dasar dalam pembuatan sertipikat tanah ataupun proses balik nama sertipikat tanah. Sehingga setiap instrument PPJB dihadapan Notaris selanjutnya akan diikuti dengan instrument AJB dihadapan PPAT.